В октябре Минстрой и Минэкономразвития представили механизм, позволяющий приобретать номера в гостиницах по принципу долевого строительства. Инициатива была озвучена во время стратегической сессии и вызвала заметный интерес у участников рынка. Причина — нехватка качественного номерного фонда, сдерживающая развитие туризма.
Согласно данным Forbes и РБК, планируется ввести дополнительно 75 000 единиц размещения с объёмом инвестиций в 1,7 трлн рублей. Будущий законопроект предполагает, что покупатели смогут приобретать гостиничные юниты без права постоянного проживания. Модель будет оформлена как поправки к закону о долевом строительстве многоквартирных домов.
Редакция Horeca Estate обратилась за комментариями к Татьяне Сутулиной, генеральному директору пр «Юрист Отель», чтобы прояснить юридические детали и дать практическую оценку новой инициативе.

«Квартира — это, прежде всего, решение жилищного вопроса. Номер в гостинице — инвестиция. Его цель — приносить прибыль через аренду в рамках отельного управления», — объясняет Татьяна Сутулина.

Что может привлечь инвестора:
– начальная стоимость часто ниже, чем у жилого объекта аналогичной площади в том же районе;
– потенциальная доходность — 8–15% годовых, выше, чем у аренды жилья;
– управлением занимается управляющая компания — не нужно самостоятельно искать арендаторов.

На что важно обратить внимание:
– доход нестабилен и зависит от уровня загрузки;
– все операционные издержки (включая сезонные спады) ложатся на собственника;
– в низкий сезон прибыль может снизиться до нуля, при этом расходы сохраняются.

Вывод: номер — инструмент для тех, кто готов к повышенным рискам ради возможной доходности. Квартира — выбор для более консервативного подхода.

«Формат зависит от целей и готовности к риску», — уточняет Сутулина.

— Сетевые отели 3−4*: самый стабильный вариант, за счёт корпоративного потока и узнаваемости бренда. Но прибыль может быть снижена высокими постоянными затратами.
— Бутик и мини-отели: дают возможность устанавливать премиальные тарифы, но успех зависит от маркетинга и репутации.
— Глэмпинги и эко-форматы: высокий риск, сезонность, зависимость от погоды. Но при удачной локации — потенциально высокая маржинальность.

По словам Сутулиной, формат покупки гостиничного номера будет отличаться от покупки апартаментов.

Гостиничный номер:
— оформляется как участие в бизнесе, а не полноценная жилая собственность;
— сдаётся только через управляющую компанию;
— собственник может участвовать в общих собраниях, но не вмешивается в операционную деятельность;
— проживание возможно, но дни будут вычитаться из дохода.

Апартаменты:
— владелец — полноценный собственник недвижимости;
— может жить сам, сдавать напрямую, сам устанавливать тарифы и условия;
— подключение к отелю — по желанию.

Также важно: в случае ЧП (пожар, затопление) ущерб должен покрываться за счёт коллективной страховки, аналогичной системе ТСЖ.

— Доходность не гарантирована. Всё зависит от загрузки, управления и спроса.
— Расходы (на содержание, обслуживание, УК) — обязательны вне зависимости от прибыли.
— Личное проживание в номере возможно, но уменьшает итоговый доход.
— Право голоса у владельца есть, но операционные решения остаются за управляющей компанией.

Новая модель — это не альтернатива жилью, а другой класс активов. Такой формат подходит тем, кто готов инвестировать в действующий бизнес с распределённой прибылью. При выборе важно учитывать репутацию бренда, надёжность управления и перспективы локации.